|
[案 情]
2001年6月11日，季某与上海某房地产开发公司签定《上海市外销商品房出售合同》（下称《出售合同》）购买虹桥路别墅一套。同年7月季某入住，9月取得房地产权证。2002年6月，该房地产开发公司突然将季某屋后北向位置的绿地填为平地，并建造两个面积约为30平方米的物业管理用房。季某与房地产开发公司交涉未果，遂诉至法院。
[评 析]
就本案的案由有两种意见：
一种意见将本案定为侵权之诉。根据《出售合同》的约定季某分摊了土地使用权面积，且该小区的土地使用权面积已全部分摊给所有业主，因此季某就该公共绿地的位置是共有权利人之一，而该房地产开发公司在没有征得共有权利人同意的情况下，擅自变更绿地为建筑物显然是侵权行为。但笔者认为，由于小区尚没有成立业主委员会，起诉的业主人数只有两人，且房地产开发公司完全有可能利用其优势地位得到其他业主就其建造物业管理用房的行为的认可，共有权利人原则上讲应当服从大多数人的利益。因此，如果将本案定为侵权之诉，有诉权但胜诉的概率很低。
另一种意见将本案定为合同之诉。根据《出售合同》附件房屋平面图，季某所购房屋的北向位置没有建筑物标识；根据房地产权证附件地籍图的标识，季某所购房屋的北向位置是绿地。该房地产开发公司擅自变更绿地的行为与《出售合同》附件和产权证明示的内容不同。但是，该案由的瑕疵在于就《出售合同》本身而言，合同条文并没有就该位置的内容作明确的约定，且房地产开发公司交付的房屋是适格的，其合同义务已经履行完毕。
笔者最后选择的案由是合同之诉。理论依据是《合同法》第92条的规定：合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用的原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。这是1999年颁布的《合同法》新增的关于后合同义务的约定，其目的是为了维护给付效果或妥善处理合同终止事宜。后合同义务的特点在于：一）不是合同直接规定的义务，而是基于诚实信用原则和交易习惯而产生的义务；二）该义务是合同终止后当事人应当履行的义务；三）该义务是以社会为权利为本位，以强行性义务平衡当事人与社会的利益关系。因此，笔者认为，如果房地产开发公司已履行《出售合同》的约定义务，交付适格的房屋，且交付时的环境与双方签约时一致，那么他就有义务维持和保护这种给付效果。
本案中，房地产开发公司于2000年3月9日取得大产证，因此季某于2001年6月购买的是现房。房屋是一种特殊的商品，任何一个购房者在购房时所考虑的因素绝不仅仅止于房屋本身，而《上海市房地产市场明码标价实施细则》的规定也表明房价本身就因房屋层次、朝向的不同而产生差异。消费者选择购买现房更多的着眼于签约时所看到的就是实际入住的状况。因此，笔者认为该房地产开发公司在交付房屋一年后擅自变更绿地的行为显然违反了后合同义务。
但是，后合同义务的类型在法理上有明确阐述的仅三种：通知义务、协助义务和保密义务，如何界定后合同义务的种类和范围，尚无明确的定论；其次，后合同义务违反后所承担的责任性质，理论界尚无定论，一般认为，违反后合同义务可比照违反合同义务，产生债务不履行责任。
综合上述因素，又考虑到原被告共同生活在一个小区中，因此，本案最终是以双方协议拆除一间物业管理用房而告终。但是本案所引发的如何实际履行后合同义务，以及在商品房现售后如何确保消费者的权益，约束开发商擅自变更设计的行为却是值得思考的。
[ 关闭窗口 ]
|
