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2003年3月24日最高人民法院依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律法规结合审判实践，讨论通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》（以下简称《解释》），并于2003年4月28日公布，将于2003年6月1日实施。《解释》实施后对于维护国家法律的统一实施，规范房地产交易行为，维护商品房买受人的合法权益等，必将产生重大影响，该《解释》公布后，我们对其进行了认真的研读，现解析如下： 一、《解释》的适用对象、时间效力。
《解释》并不适用一切房屋买卖，由于我们的住房制度尚在不断的改革之中，我国目前存在着多种类型的房屋：有房地产开发企业开发建造的商品房，也有政府组织建设的经济适用房、公房改革后出售的售后公房、单位集资建造的房屋、房地产市场中的二手房等等。经济适用房、售后公房、集资房等因受国家政策的调控，并未完全商品化，其交易自由受到一定的限制。而二手房买卖的交易也基本上是在市场地位完全平等的主体之间进行，不同于以一方是具有专业知识的开发商为主体的商品房买卖。《解释》第一条开宗明义指出：“本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”由此可见，《解释》只适用于一方是房地产开发企业为主体的商品房买卖，经济适用房、房改房、集资房、二手房等买卖均不适用《解释》。
《解释》于2003年6月1日起实行。《解释》的适用以《中华人民共和国城市房地产管理法》实施期限为界线。《解释》第28条规定：“《中华人民共和国城市房地产管理法》实施后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，《解释》公布施行后尚在一审、二审阶段适用《解释》。但是，《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，《解释》公布施行前已经终审，的当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的不适用《解释》。 对于《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法〉施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》。 《解释》关于适用时间规定的依据在于《解释》只是现有法律意义的阐明，是解释而不是立法。所以他对法律颁布实施前的行为不具有溯及力，只适用于法律实施后的行为。同时为维护法院判决的权威性，对已生效的法律判决以判决后实行的《解释》为由申请再审的亦不予支持。 三、合同无效的认定。
《中华人民共和国合同法》第52条规定有下列五种情形之一的合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的：（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。《解释》依据合同法对于商品房买卖合同的无效作出了规定。
1、开发商未取得预售许可证明的，开发商与买受人签署的商品房预售合同无效，但在起诉前已取得预售许可证明的可以认定有效。
《中华人民共和国城市房地产法》第44条规定，商品房预售开发商必需取得预售许可证。开发商未取得预售许可证而出售商品房违反了国家法律的强制性规定因而是无效的。但是考虑到如果在起诉前开发商已取得预售许可证，对商品房买房人已无损害，并考虑到合同系双方当事人的意思表示，所以《解释》规定此种情况，合同可以认定有效。
2、预售合同未办理登记备案手续应认定有效。
预售合同是不是必须经登记才生效，在理论界、实务界均有争议，《中华人民共和国城市房地产法》第44条规定：“预售合同应报房地产部门登记备案。”但未规定登记备案是预售合同的生效要件。《解释》认为合同应充分尊重当事人双方的意愿，预售合同登记备案只是行政部门行使合同管理的手段，并不是预售合同生效的要件。《解释》第6条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，要求确认合同无效的，人民法院不予支持。当然如果当事人约定登记备案作为预售合同生效条件的从其约定。但当事人一方已履行主要义务，对方接受的除外。”
3、开发商恶意串通，损害商品房买受人利益的合同无效。
《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。现实中有些开发商和第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用的，导致买受人无法取得房屋，开发商的此种行为违背了诚实信用原则，恶意损害了商品房买受人的合法权益。”根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定该行为无效。因此《解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致其无法取得房屋，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，人民法院应予以支持。”
三、销售广告和宣传资料可以成为商品房买卖合同的内容。
广告作为销售的一种有效手段，广泛存在于种类商品销售中。商品房买卖也不例外。但是由于我国市场经济还处于起步阶段，商品房销售广告也难免良莠不齐，甚至出现了虚实、夸大不实的宣传，开发商和商品房买受人因广告而引起的纠纷也日趋增加。根据合同法第15条规定：商业广告属于要约邀请，只要不订入商品房买卖合同，发生争议时对开发商不具有约束力。只有符合要约规定的商业广告才能作为对双方有约束力的合同内容。
针对商品房广告而引起的纠纷，《解释》第三条中明确规定：“开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确立有重大影响的应当视为要约。”也就是说只要开发商销售商品房的广告符合该解释的规定，即使该广告没有写入合同，也视为合同的一部分，对商品房买卖双方都具有约束力。因此该条解释对于开发商来说是一种制约，同时也有助于塑造一个诚信的房地产市场，而对于购房者则是一种保护。
四、定金与预定合同的效力。
定金作为一种担保的方式在各类民事活动中运用甚广，在商品房买卖中更是屡见不鲜，定金争议也是商品房买卖中争议的热点之一。在实践中商品房买受人看中某套房屋后，开发商往往要求买受人先向开发商交纳一定数额的钱款作为定金，作为买受人签约的担保，而后由于种种原因，合同未签成，开发商就拒不退还定金，争议就随之发生。
对于这种订约定金，我国《担保法》并无规定。2001年9月最高人民法院颁布实施了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》，该解释第115条对订约定金作如下规定：“当事人约定以交付定金作为订立合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”《解释》继承了担保法的解释。《解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的理由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。因此商品房买受人交付定金之前必须认真考虑，不能凭一时之冲动，以免造成不必要的损失。
对于商品房的认购、预订、订购等协议的性质、效力在实践中也有不同的看法。2001年4月4日建设部颁布《商品房销售管理办法》，该办法第16条规定了商品房买卖合同所应具备的条款。《解释》第5条规定，只要商品房的认购、订购、预订等协议具备了上述条款且开发商已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
五、恶意违约欺诈将适用惩罚性赔偿。
我国《消费者权益保护法》第49条规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务费用的一倍。”《消费者权益保护法》实施后对商品房买卖是否适用，在理论界和实务界一直存在争议，全国至今也没有一起商品房退一赔一的生效案例。此次《解释》则明确商品房买卖可适用惩罚性赔偿。《解释》第八、第九条明确规定有下列5种情况之一的可对开发商适用不超过1倍的惩罚性赔偿责任：（1）商品房买卖合同订立后，开发商未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的；（2）商品房买卖合同签订后，开发商又将房屋出卖给第三人；（3）故意隐瞒没有取得预售许可证明的事实或者提供假商品预售许可证明的；（4）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（5）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
另外《解释》第14条规定对于开发商交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，房屋实际面积小于合同约定面积超过3%的，对于超过3%部分的房款开发商将承担双倍返还的责任。
六、房屋的交付与风险承担。
房屋到底什么时候算是交付，这是牵涉到房屋买卖双方实际利益的重要问题，在审判实践中存在着许多因当事人对商品房交付使用理解不同而发生的争议，开发商往往认为交了钥匙就是交付使用，而买受人则认为不仅要交钥匙还要把房屋权属证书办到买受人名下，才算交付使用。对于交付使用的认定不仅涉及到违约责任的承担，还涉及到房屋风险的承担。
《解释》依据《中华人民共和国合同法》第133条之规定，认为交付使用和所有权转移是两个不同的概念，房屋的交付并不包括所有权的转移。《解释》第11条规定除当事人有约定外，对房屋的转移占有即视为交付。
《中华人民共和国建筑法》第61条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。1998年7月国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第17条也作了类似的规定，因此，根据《解释》房地产竣工验收合格后，只要转移占有，即视为房屋交付。
风险的转移是以交付作为标志的。我国《合同法》第142条规定：“标的物毁坏、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担。交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定除外。”第143条规定：“因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。”据此，《解释》第11条规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由受受人承担，买受人在接到出卖人的书面交房通知后无正当理由拒绝接收后，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
七、房屋质量问题严重，买受人有权退房。
商品房质量争议在商品房买卖纠纷占有很大比例，国家为了保障建筑工程的质量，2000年1月国务院颁布了《建筑工程质量管理条例》对建筑工程质量作了全面的规定。1998年7月国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定房地产开发项目竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第32条规定：商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房。给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。依据上述行政法规，《解释》第12条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。
《中华人民共和国合同法》对于质量问题作了比较全面的规定，该法第111条规定：质量不符合约定的应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第61条规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小可以合理要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第155条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第111条的规定要求承担违约责任。”第94条第4款规定：“因当事人的违约行为致使合同目的不能实现，当事人可以解除合同。”一般人购买商品房的目的在于居住，如果严重影响居住则其购买商品房的目的不能实现，对于一般的质量问题，建设部曾于2000年6月颁布了《房屋建筑工程质量保修办法》，对于房屋的保修作出了全面的规定。依照合同法的上述规定《参照建设部的规章，《解释》第13条规定：“因房屋质量问题严重影响居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。”交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期间内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间的损失由出卖人承担。
八、交付房屋时的实际面积与约定面积不符的处理。
由于商品房交付的面积与约定面积的差异引起的商品房买卖纠纷在司法实践中也占有一定的比例。《解释》充分尊重当事人的意思自治。《解释》第14条规定：“出卖人交付使用的房屋套内面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。在商品房买卖双方没有约定或者约定不明的情况下《解释》也给出了一个明确的处理规则《解释》第14条规定：
1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的不予以支持。
2、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积，面积误差比部分在3%以内（含3%）部分的价款，由买受人按照约定的价格补足，面积误差超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人所有，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房屋价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还给买受人。《解释》第14条规定和2001年建设部颁布的《商品房销售管理办法》中面积差异处理的规定是一致的，可以说《解释》第14条成功地吸收了建设部的规定，较好地平衡了商品房买卖双方的利益，又适当照顾了商品房买受人的合法权益。需要指出的是，《上海市城市房屋转让办法》中规定的面积差异处理和《解释》是有冲突的，《解释》实施后应以《解释》为准。
九、迟延给付的责任。
在商品房买卖合同中，对开发商来说其主要义务交付房屋，对买房人来说其主要义务是按约付款。在商品房买卖纠纷中开发商迟延交房，买受人迟延付款也屡见不鲜。我国《城市房地产管理法》对迟延交房或迟延付款应承担何种责任并无明确规定。我国《合同法》第94条规定当事人方一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内，仍未履行，当呈人可以解除合同。但何为合理期限，我国《合同法》并无明确规定，《解释》明确为3个月。
《解释》第15条规定：“开发商迟延交付房屋买或买受人迟延付款经催后在3个月的合理期限仍未履行的，当事人一方有权解除合同。”
对于解除权的行使期限〈《解释》第15条亦作了规定：“法律没有规定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告的解除权行使的期限为3个月，没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的解除权消灭。”
十、违约金的计算
我国《合同法》第114条规定，约定违约金低于造成损失的当事人可以请求人民法院增加，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院适当减少。但是何为违约金过高，何为过低，我国法律并无法律规定，司法实践中也各不相同。此次《解释》予以明确以损失为参照物，以30%为界限，超过30%的为过高。《解释》第16条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。该条解释使《合同法》第114条具有了可操作性。
对于商品房买卖合同中没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的《解释》第17条也作了具体规定：“逾期付款的按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付房屋使用的，按照逾期交付房屋使用期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”
十一、迟延取得房屋权属证书，开发商应承担的责任。
建设工程具有投资大周期长，程序复杂不可预测因素等特点，开发商由于各种原因迟延竣工，未能按期协助商品房买受人取得房屋权属证书在日常生活中也并不少见。有些商品房买受人甚至在开发商交付房屋的二年甚至三年后都未取得房屋权属证书，对于由开发商的原因导致商品房买受人未能按期取得权属证书，开发商将承担何种责任，商品房买受人是否有权解除合同，法律规定的不是十分明确，在司法实践中的做法也不尽相同。对此《解释》明确了由于开发商的原因导致商品房买受人未能按期取得房屋权属证书应承担的责任。《解释》第十八条规定：“由于开发商的原因，商品房买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书，除当事仍约定外，开发商将承担违约责任：（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（2）商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”同时《解释》第19条规定：“在上述期限届满1年后，由于开发商的原因导致商品房买受人无法办理房屋所有权登记的，商品房买受人有权要求解除合同并赔偿损失。”
十二、包销的认定及处理。
商品房包销是指房地产包销商对包销范围内的房屋自定销售价格，允许其赚取高于开发商给予的销售基价之上的那部分溢价，并对其能在包销期限内未售出的房屋承担购买责任的一种房地产销售方式。包销作为一种商品房的营销模式，是从香港、台湾地区引进的，我国的法律行政法规对此尚无明确规定，理论界和实务界对包销的也有不同的看法。在实践中发生争议往往处于无法可依的境地。此次《解释》明确了包销的性质及包销各方当事人应承担的责任。《解释》第20条规定：“包销期满未销售的房屋由包销人按照合同约定的价格购买。”第21条规定：“在包销期间开发商自行销售已经约定包销的房屋，开发商应赔偿包销人的损失。”第22条规定：“对于买受人因商品房买卖与开发商发生的纠纷，人民法院应通知包销人参加诉讼。”
《解释》关于包销的规定，规范了包销这种商品房的营销方式，明确了各方的权利和义务，为开发商充分利用包销这种营销方式。提供了法律依据。
十三、商品房按揭货款的处理。
商品房担保贷款也就是通常人们所说的按揭，目前已成为我国买受融资的一种主要方式，但对于买受人以按揭的方式购买商品房发生纠纷该如何处理我国法律没有明确规定。此次《解释》依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律、法规对按揭贷款案件的处理作了具体而明确的操作性很强的规定。
1、明确了解除商品房买卖合同的条件。《解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以提供贷款方式付款，因一方当事人的原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失因不可归责于当事人双方的事由未能订立担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或定金返还买受人。
2、明确了解除商品房担保贷款合同的条件。贷款的目的是为了买房，如果商品买卖合同不成立，贷款也就失去了意义。故《解释》第24条规定因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。
3、明确了处理按揭贷款合同的诉讼程序。
《解释》第25条规定了商品房买卖合同无效或者撤销解除情况下案件的处理。该条解释明确在该种情况下如担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求的，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理。《解释》第26条明确了买受人在未办理商品房抵押登记情况不按约归还贷款下的诉讼当事人。在此种情况下担保权人起诉买受人请求处分商品房买卖合同项下买受人权利的，应当通知出卖人参加诉讼在出卖人提供保证的情况下担保权人同时起诉出卖人的出卖人应列为共同被告。《解释》第27条明确买房人在取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记的情况下，抵押权人请求买受人归还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，除非出卖人提供保证，否则不应追加出卖人为当事人。
《解释》的实施对于规范商品房买卖行为，维护买受人合法权益统一全国商品房买卖的适用必将产生重大的影响。
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